Quand le bailleur commercial doit-il notifier son offre de vente au locataire ?
Publié le 06/06/19 par Inafon National
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Lorsque le propriétaire d’un local commercial «?envisage?» de le vendre, il doit notifier à son locataire une offre de vente qui comprend, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente, le locataire disposant alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer?; si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix, ce qui vaut nouvelle offre de vente au profit du locataire (C. com. art. L 145-46-1).
Une association cultuelle, devenue propriétaire de locaux à usage d’hôtel à la suite d’un legs, notifie au locataire des locaux son intention de vendre l’immeuble au prix de 5,050 millions d’euros, auquel s’ajoutent des frais évalués à 381 000 € et des honoraires de négociation de l’agence immobilière de 300 000 € à la charge de l’acquéreur.
Le locataire conteste la validité de cette offre en invoquant trois arguments, tous écartés par le tribunal de grande instance de Paris, qui juge au contraire l’offre régulière.
L’offre n’avait pas été notifiée tardivement. En effet, n’ayant pas vocation à conserver dans son patrimoine des biens immobiliers faisant l’objet d’un bail commercial, l’association avait envisagé la vente de l’immeuble dès qu’elle en était devenue propriétaire, avait demandé à une agence immobilière de l’évaluer et avait fait réaliser des visites avant de notifier au locataire son intention de vendre?; ces démarches et leurs délais de réalisation (7 mois), qui n’apparaissaient pas manifestement déraisonnables au regard de la nature du bien vendu (notamment sa taille et sa destination particulières) et de la spécificité statutaire de l’association propriétaire, ne suffisaient pas à établir qu’en ne notifiant pas immédiatement au locataire son intention de vendre , le bailleur avait détourné la lettre et l’esprit de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, dès lors qu’il avait dû recueillir des éléments sur la valeur de l’immeuble, et décider d’un prix et des conditions l’engageant fermement.
Le fait que l’offre de vente mentionnait le prix des honoraires de l’agence n’était pas en soi une cause de nullité de cette offre, dès lors que le prix de vente en principal était clairement identifié, que le locataire pouvait donc connaître la somme qu’il s’engageait à payer, et qu’il savait qu’il pouvait accepter l’offre au prix proposé, hors frais d’agences.
Enfin, aucune fraude manifeste dans la fixation du prix indiqué dans l’offre de vente n’était caractérisée dès lors que l’association justifiait de deux estimations d’agence à un prix supérieur à celui finalement offert, ainsi que de la signature d’une promesse unilatérale de vente notariée au prix effectivement proposé au locataire.
à noter : 1o La présente affaire donne l’occasion d’apporter des précisions sur le délai dans lequel le bailleur doit informer le locataire de son intention de vendre le local loué. L’article L 145-46-1 du Code de commerce impose au bailleur d’indiquer dans son offre de vente le prix et les conditions de la vente envisagée, la vente se faisant à ce prix et à ces conditions si le locataire accepte l’offre qui lui est notifiée. Il en résulte qu’avant de notifier une offre, le bailleur doit pouvoir entamer les démarches préalables inhérentes à tout processus de commercialisation afin de déterminer le prix de son bien et de vérifier l’existence d’un marché immobilier. Lui refuser cette possibilité l’empêcherait de pouvoir proposer une offre circonstanciée.
Toutefois, selon la cour d’appel de Douai, le bailleur ne doit pas attendre une offre d’achat pour informer le locataire de la possibilité qu’il a de se porter acquéreur du local commercial (CA Douai 28-3-2019 no 17/03524 : Loyers et copr. 2019 comm. no 79).
2o L’offre de vente notifiée au locataire ne doit pas inclure les honoraires de l’agent immobilier (Cass. 3e civ. 28-6-2018 no 17-14.605 FS-PBI : RJDA 10/18 no 710). Mais l’offre est valable si le montant de ces honoraires est indiqué au locataire et s’il peut les retrancher du prix.
© Editions Francis Lefebvre 2019
